競売物件のデメリット

2015年3月12日 5:22 PM　
【カテゴリ】不動産競売

昨日は競売のメリットについて説明しましたが、今日はデメリットについて簡単にご説明します。

競売は住宅ローンなどの返済ができない債務者が、その担保として提供していた家などを、債権者が裁判所に

申し立て売却することなので、売主がいないという点が最大のデメリットです。

例えば通常の不動産売買では、売主は買主に引き渡す義務がありますが、競売ではありません。裁判所は所有権

の移転までは行いますが、引き渡し義務は負いません。競売で手にいれられるものは所有権までです。

もしその物件に居住者がいる場合は、別の手続きなどにより明け渡しを請求しなければなりません。

鍵がなければ開錠業者を呼んで鍵を開けなければならず、さらに開けた後に前の住人が残していった残置物があ

る場合、残置物の所有権は移転しないので勝手に処分することができません。

競売物件のメリット

2015年3月11日 7:13 PM　
【カテゴリ】不動産競売

競売物件は一般の不動産売買で買主が受けられる権利などがほとんどありません。

例えば売主や第三者の立ち退きや、鍵の引き渡しや、売主や第三者の残置物の撤去などのデメリットがあるために

競売物件は個別に物件価格を評価した後に「競売市場修正」として３割前後減額している場合が多く、一般の物件

よりも「安く」買うことができます。

また、極端に狭い土地（狭小地）や三角形（変形地）の土地は、そもそも需要が少ないため、売りに出されることは

ほとんどなく、物件情報として登録されることはほとんどありません。

しかし、裁判所の競売では場所や価格、土地建物の大小にかかわらず手続きが行われますので、狭小地や変形地でも

情報は公開されます。

また、道路に接道していない土地の上に立つ建物（再建築不可）や、市街化調整区域内の建物、農地など通常の不動

産取引では流通しない物件も競売の対象です。このように特殊な物件をお望みの方は競売物件がおすすめです。

ただし、デメリットをお忘れなく。

任意売却

2015年3月10日 7:10 PM　
【カテゴリ】不動産売却

任意売却は業界では「任売」ともよばれ、その名の通り「任意で売る」ということですが、債務超過物件ことを言います。

住宅ローンを返済してる方が、支払が困難になり、住宅ローンの滞納が始まり、滞納１か月目から、督促状や催告書が送

られてきて、滞納３か月から６か月で期限の利益喪失となり、住宅ローン融資における金銭消費貸借契約違反となり、銀行

とのローン支払い契約における、月々の分割支払いの権利を失うことになります。

このタイミングで金融機関に対して、住宅ローンの残債を一括返済できない場合に債務を残したまま抵当権や差し押さえを

解除してもらうのが任意売却です。

金融機関も競売の場合、落札される期間として３か月以上かかり、落札価格も一般市場価格の５割から６割程度になることが

多く、時間と資金回収率を考えれば、競売ではなく、一般市場価格で早く売却したいと考える場合が多いようです。