競売物件のデメリットその2

 

昨日競売物件のデメリットについてご説明しましたが、説明できなかった残りのデメリットについてご説明します。

一般的な不動産倍売買では一定の元で売主には瑕疵担保責任が義務つけられています。

瑕疵担保責任とは売買契約時点ではわからなかった、例えば雨漏りなどが物件の引き渡し以降に発見された場合、売主

は賠償責任があるというものです。

しかし、不動産競売においては売主にあたる人がそもそも存在しませんから、すべて買主が自らの費用負担で修理など

しなければなりません。

付帯設備の点検などは一般の不動産売買では引き渡し時の義務ですが、競売物件は原則として入札前に物件に立ち入る

ことができず、付帯設備などは競売物件を評価する過程を記した評価書から判断するしかありません。

このように競売物件は通常の不動産売買で買主が受けられる権利がほとんどなく、価格が安いからというこで選ぶには

デメリットが多く、業者向けの物件といえるでしょう。

 

 

競売物件のデメリット

 

昨日は競売のメリットについて説明しましたが、今日はデメリットについて簡単にご説明します。

競売は住宅ローンなどの返済ができない債務者が、その担保として提供していた家などを、債権者が裁判所に

申し立て売却することなので、売主がいないという点が最大のデメリットです。

例えば通常の不動産売買では、売主は買主に引き渡す義務がありますが、競売ではありません。裁判所は所有権

の移転までは行いますが、引き渡し義務は負いません。競売で手にいれられるものは所有権までです。

もしその物件に居住者がいる場合は、別の手続きなどにより明け渡しを請求しなければなりません。

鍵がなければ開錠業者を呼んで鍵を開けなければならず、さらに開けた後に前の住人が残していった残置物があ

る場合、残置物の所有権は移転しないので勝手に処分することができません。

 

 

競売物件のメリット

 

競売物件は一般の不動産売買で買主が受けられる権利などがほとんどありません。

例えば売主や第三者の立ち退きや、鍵の引き渡しや、売主や第三者の残置物の撤去などのデメリットがあるために

競売物件は個別に物件価格を評価した後に「競売市場修正」として3割前後減額している場合が多く、一般の物件

よりも「安く」買うことができます。

また、極端に狭い土地(狭小地)や三角形(変形地)の土地は、そもそも需要が少ないため、売りに出されることは

ほとんどなく、物件情報として登録されることはほとんどありません。

しかし、裁判所の競売では場所や価格、土地建物の大小にかかわらず手続きが行われますので、狭小地や変形地でも

情報は公開されます。

また、道路に接道していない土地の上に立つ建物(再建築不可)や、市街化調整区域内の建物、農地など通常の不動

産取引では流通しない物件も競売の対象です。このように特殊な物件をお望みの方は競売物件がおすすめです。

ただし、デメリットをお忘れなく。

 

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