生前に土地の測量をしておきましょう

 

生前に土地の測量をしておくことは、非常に大切です。

相続税を納付する場合、税額分の現金を持っていればいいのですが、足りない場合、現金の代わりに土地を物納する方法があります。

そして、土地を売却するには、測定をしておく必要があります。相続が発生してからだと何かと不便なので、先に測量を済ませておくのが大切です。

ちなみに、測量と言っても、さまざまな測量の種類があります。

 

 

基本は、「基準点測量」です。それ以外にも、「地形測量」、「写真測量」、「応用測量」などがあります。

現地測量とは、現地において測量機器を用いて、地形、地物等を測定する方法のことです。

数値地形図データを作成する作業です。一般には「現況測量」と言われています。

 

用地測量とは、土地及び境界等について調査し、必要とする資料や測量図を作成する作業です。

一般には「境界確定測量」と言われるもので、現地において関係権利者立会いの上、境界を確認し、境界点に境界杭を設置して、境界確認書の取り交わしや、測量図等を作成する作業のことです。

 

相続が発生した場合、以下の4種類の理由により、測量をする必要があります。

 

 

1.土地を売却する

 

相続が発生し、土地を売却したお金で相続税を納税しなければならないときは、必ず測量が必要になります。

昔は登記簿売買といって、登記所にある登記簿の所有権が買主に移転されただけで良いとする売買が行われていました。

近年は、現地に境界標を明示し、隣接地主がその境界を確認した旨の書面を添付した測量図が買主または仲介業者から要求されます。

 

 

売買契約書および重要事項説明書の中に売主の義務としてこのことが記載されているのが一般的です。

その理由は、その土地の面積が売買価値に影響することはもちろん、後あとの隣地地主との境界紛争を避ける意味があるからです。

 

 

2.土地を物納する

 

土地を物納する場合、土地の面積をはかる必要が出てきます。

測量の結果、登記されている地積と許容誤差以上の違いがある場合、登記簿の地積をなおす必要があります。

質権や抵当権などがついた土地や、共有土地の一部、および「所有権の帰属について係争がある土地」は物納気ないので注意してください。

 

 

3.土地を分割する

 

相続が発生して、一筆の土地を各相続人で分割し、単独所有権とする時に測量をします。

登記所には、各土地ごとに所在地番が付けられ、その地番ごとに登記簿と地図が備えられています。
この単位土地を「一筆の土地」と言います。

 

この一筆の土地の一部を売却するためや、各相続人で単独所有とするために分割する必要が生じたとき

登記所に分筆登記の申請を行います。

「一筆の土地」の境界と分割線を明確にした地積測量図を添付した申請書を提出します。

 

 

4.いろいろな用途に利用されているので、きちんと評価しておく

 

土地の用途が複数にまたがっている場合、これまた測量が必要になります。
駐車場・賃宅地・私道・自己アパート用地・自宅用地などに利用されている場合です。

 

市役所などが各用途別に評価額を算出している場合は、問題がないのですが、複雑な地形や役所で判断できない場合や、最近用途が変更になった場合等は、現況の「地積測量図」を作成すると良いでしょう。

これにより、相続が発生したときに税理士の先生がより正確な評価ができ

私道の条件によって減税や免除が受けられます。

 

 

土地を分割し一部を売ることもできる

 

評価額が高い広い土地では、土地を分割して売ることもできます。下のようにA,Bに分けてしまえば、一部を住宅地などに転用できます。

 

 

土地の値段は、分割できるかどうか?などによっても評価額が変わります。

やはり分割して売ることができる土地は、出口戦略が立てやすいので、売るときも値段が高くなる傾向があります。自分の土地がどのような評価額で何に利用できるのか?はよく勉強して検討しておくことが大切です。

 

 

物納はしないほうがいい

 

相続で物納する不動産は不動産屋に売却するほうが良いです。

都心部の土地の場合、坪単価は国の評価額よりも数倍から数十倍の価値があるとされています。

なるべく不動産屋などに売却するようにしましょう。

 

 

 

   
 

測量は、土地を売却する場合には必ず必要になります。

相続が発生してからだと時間がなくなる場合があるので、生前に

測量は済ませておきましょう。

 

 

 

 

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